全国新房降价12%

全国新房市场在截至2025年3月的时间里，价格呈现鲜明的分化趋势，总体均价同比大约下跌了12%。这种趋势背后有着多重因素的驱动。

一、供需结构失衡

我们看到库存积压的情况仍然严峻。在50个重点城市中，狭义库存的同比降幅仅为11%，而大部分城市的去化周期依然超过了20个月。尤其在北京、广州、武汉等城市，外围区域的供应过剩使得去化周期居高不下。

区域分化现象也十分明显。核心城市的土地拍卖溢价率较高，如上海虹口、深圳罗湖等核心区的土拍溢价率超过30%，这也使得高端改善型产品的价格得以维持。在外围区域，如广州增城、武汉东西湖等郊区，库存高企。为了加速资金回流，开发商不得不降价促销，部分房源的降价幅度甚至达到了20%以上。

二、市场预期调整

随着投资房地产的收益逐渐降低，投资属性开始弱化。以南京为例，70㎡以下的小面积酒店公寓因为投资需求萎缩，去化周期被延长。深圳罗湖的公寓项目甚至不得不降价20%-30%以刺激销售。

购买力也在分层。中产群体受到郊区资产缩水（部分亏损超100万元）和置换受阻的双重挤压，而高净值人群则加速购买核心区资产，抄底优质房产。

三、政策与金融影响

地方政策对房地产市场的影响也不容小觑。例如，青岛等地明确取消新房限价，允许开发商根据市场自主调价，这无疑加剧了市场竞争。

房企融资环境也出现了分化。像万科这样的头部企业还能获得低息贷款纾困，但中小房企却仍需通过降价促销来缓解现金流压力。

四、未来趋势

展望未来，据高盛预测，到2025年底前，全国新房价格可能再跌15%-20%。但值得注意的是，核心城市可能会率先企稳。而三四线城市由于人口外流和库存压力较大，价格调整周期可能会更长。

总体来看，全国新房市场呈现出复杂的态势，各种因素相互交织，影响着房价的走势。购房者和投资者需要更加审慎地观察市场，做出明智的决策。